- Preliminarioji sutartis – rašytinis pardavėjo ir pirkėjo susitarimas vėliau pasirašyti pagrindinę, notarinę pirkimo–pardavimo sutartį.
- Rankpinigiais preliminariosios sutarties užtikrinti negalima (CK 6.98 str.), todėl pirkėjas paprastai moka avansą – dalį kainos.
- Preliminariajai sutarčiai notaro nereikia, bet ji turi būti rašytinė, o nenurodžius termino pagrindinę sutartį reikia sudaryti per metus.
Kas yra preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis
Preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis – tai pardavėjo ir pirkėjo susitarimas, kuriuo jie įsipareigoja ateityje pasirašyti pagrindinę sutartį jau aptartomis sąlygomis (Civilinio kodekso, toliau CK, 6.165 str. 1 d.). Ji nuosavybės teisės į butą neperleidžia – pardavimas įforminamas pagrindine sutartimi, kurią tvirtina notaras. Preliminarioji tik užfiksuoja, dėl ko susitarta, ir abiem pusėms sukuria pareigą sandorį užbaigti.
Tokią sutartį dažniausiai pasirašo, kai pagrindinės sutarties pas notarą dar neįmanoma sudaryti: pirkėjas laukia banko sprendimo dėl paskolos, pardavėjas tvarko dokumentus ar hipoteką. Joje užfiksuojami kaina, terminai ir kitos sąlygos. Esu NT brokeris, turiu daugiau nei 10 metų patirties. Preliminariąja sutartimi pasirūpinu pats ir toliau lydžiu iki notaro.
Ką būtina įrašyti į preliminariąją sutartį
Įstatymas reikalauja nedaug. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, kitaip ji negalioja, o joje reikia nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei termino nenurodysite, pagrindinę sutartį reikės pasirašyti per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 str. 2 ir 3 d.). Todėl terminą verta aptarti ir įrašyti pačiems, atsižvelgiant į tai, kiek laiko reikia paskolai ir dokumentams.
Praktikoje verta surašyti viską, ką paskui privalės nurodyti pagrindinė sutartis: duomenis apie butą ir kainą (CK 6.396 ir 6.397 str.), o jei bute gyvena asmenys, išsaugantys teisę juo naudotis, – ir jų sąrašą (6.400 str.). Papildomai aptarkite mokėjimo tvarką, perdavimo datą ir tai, kas bus, jei bankas atsisakys suteikti pirkėjui paskolą.
Avansas ar rankpinigiai: kuo jie skiriasi
Avansas – tai dalis kainos, sumokėta iš anksto (CK 6.309 str. 2 d.). Jei pagrindinė sutartis pasirašoma, jis įskaitomas į kainą, o jei ne – paprastai grąžinamas jį sumokėjusiam. Rankpinigiai – kas kita: pinigai, kuriuos viena šalis duoda kitai sutarčiai įrodyti ir jos vykdymui užtikrinti. Jei sutarties neįvykdo rankpinigius davusi šalis, jie lieka kitai šaliai, o jei gavusi – ji sumoka dvigubą rankpinigių sumą (6.98 ir 6.100 str.).
Svarbiausia: rankpinigiais negalima užtikrinti nei preliminariosios sutarties, nei sutarties, kuriai įstatymas reikalauja notarinės formos (6.98 str. 2 d.). Pagrindinė būsto pardavimo sutartis būtent tokia, todėl čia mokamas avansas. Vien žodis „rankpinigiai“ sutartyje dar nereiškia, kad taikomos rankpinigių taisyklės – ginčo atveju teismas aiškina tikrąją šalių valią.
Jei ruošiate preliminariąją sutartį ar jau gavote pirkėjo pasiūlymą, pasikalbėkime – paaiškinsiu, ką patikrinti prieš pasirašant.
Nemokama konsultacijaAr preliminariąją sutartį reikia tvirtinti pas notarą
Ne, įstatymas to nereikalauja. Preliminarioji sutartis turi būti paprasta rašytinė, pasirašyta abiejų šalių (CK 1.73 str.). Notarinė forma privaloma pagrindinei nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčiai: jos nesilaikant, sutartis negalioja (6.393 str. 1 ir 2 d.). Todėl preliminariąją sutartį galima pasirašyti be notaro, o pas notarą eiti tik dėl pagrindinės.
Jei norite papildomo saugumo, preliminariąją sutartį galima patvirtinti ir pas notarą – įstatymas to nedraudžia (CK 1.77 str. 2 d.). Notaras nustato šalių tapatybę ir patikrina registrų duomenis, o jei notarinėje sutartyje numatyta piniginė prievolė neįvykdoma, galima prašyti notaro vykdomojo įrašo. Už tai notaras ima atlyginimą.
Dažniausios klaidos pasirašant preliminariąją sutartį
Dažna klaida – sutartyje parašyti „rankpinigiai“ ir tikėtis dvigubos sumos, jei kuri nors pusė apsigalvotų: preliminariajai sutarčiai tokia apsauga netaikoma (CK 6.98 str. 2 d.). Antra – nenurodytas terminas pagrindinei sutarčiai: tada ji turi būti pasirašyta per metus, o tiek laiko pardavėjas gali likti pririštas prie vieno pirkėjo. Trečia – neaprašyta, kas nutinka su avansu, jei sandoris neįvyksta.
Pasitaiko ir tai, kad pasirašo tik vienas sutuoktinis, nors butą, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, parduoti gali tik abu (arba vienas su kito notariniu įgaliojimu; CK 3.92 str. 4 d.), arba kad niekas nepatikrina, ar pirkėjas gaus paskolą. Prieš pasirašant peržiūriu sutarties tekstą ir dokumentus, o sudėtingesniais atvejais verta pasitarti su notaru ar advokatu.
Kas nutinka, jei sandoris neįvyksta
Jei viena šalis nepagrįstai vengia ar atsisako pasirašyti pagrindinę sutartį, ji turi atlyginti kitos šalies nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Jei per sutartyje nustatytą terminą pagrindinė sutartis nepasirašoma, prievolė ją sudaryti pasibaigia (6.165 str. 5 d.). Pagal kasacinio teismo praktiką teismas paprastai neprivers pasirašyti pagrindinės sutarties – ginčai sukasi apie avanso grąžinimą, netesybas ar nuostolius.
Kas nutinka su pinigais, priklauso nuo sutarties. Avansas paprastai grąžinamas jį sumokėjusiam, o dvigubai jo grąžinti automatiškai nereikia. Jei sutartyje aiškiai numatytos netesybos (bauda) už atsisakymą pasirašyti pagrindinę sutartį, taikomos jos. Todėl sąlygas dėl avanso ir baudos verta aptarti ir surašyti iš anksto, o ne po ginčo.
Dažni klausimai
Kiek laiko galioja preliminarioji sutartis?
Tiek, kiek nurodyta joje: šalys privalo įrašyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei termino nėra, pagrindinė sutartis turi būti pasirašyta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Praėjus terminui, prievolė ją sudaryti pasibaigia (CK 6.165 str. 3 ir 5 d.).
Ar galiu pasilikti avansą, jei pirkėjas apsigalvojo?
Ne visada. Avansas yra dalis kainos, todėl jei pagrindinė sutartis nepasirašoma, jis paprastai grąžinamas pirkėjui. Pasilikti galima, kai sutartyje aiškiai parašyta, kad avansas laikomas netesybomis (bauda) už pirkėjo atsisakymą. Todėl šią sąlygą verta aptarti iš anksto.
Ar pasirašius preliminariąją sutartį privaloma parduoti?
Taip: pardavėjas įsipareigoja pasirašyti pagrindinę sutartį, tačiau teismas paprastai neprivers jos pasirašyti. Nepagrįstai atsisakęs, jis turėtų atlyginti nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Todėl pasirašykite tik tada, kai sąlygos tinka ir esate pasiryžę parduoti.
